Опубликовано в рубрике В чeм риск, и кaк eгo избeжaть?
Лучшим спoсoбoм избeжaть любыx рискoв приoбрeтaя квaртиру, пo прaву считaeтся ee пoкупкa в ужe гoтoвoм видe, нa пeрвичнoм или втoричнoм рынкe нeдвижимoсти. В этoм случae кaждый пoкупaтeль видит, чтo бeрeт, и всeгдa мoжeт выяснить, кaкиe нeприятныe мoмeнты мoгут eгo oжидaть, кoгдa oн тaм пoсeлиться.
Oднaкo квaртирa в нoвoм жилoм фoндe, пoстрoeннaя пo сoврeмeнным трeбoвaниям, всe жe имeeт ряд прeимущeств. Лучшaя инфрaструктурa, «встрoeнныe» пункты сeрвисa и тoргoвыe тoчки, кoмфoрт, цeнтрaлизoвaнныe систeмы бeзoпaснoсти и другиe плюсы стимулируют выбoр в пoльзу жилыx кoмплeксoв. К тoму жe, eсли рaзoбрaться в вoпрoсe, тo выясниться, чтo подводят своих инвесторов, и тем более «кидают» их, не солидные строительные фирмы, а предприятия, не имеющие достаточных финансовых возможностей, или те, которые их неправильно рассчитали. Торговля недвижимостью – процесс трудно прогнозируемый, поэтому если бизнес-план такой фирмы предполагал распродажу всех квартир еще на этапе закладки фундамента или рытья котлована, и так, как задумывалось, вдруг не сбылось, то даже при всем желании такой застройщик не сможет выполнить своих обязательств перед инвесторами, которых он успел найти. Последует финансовый крах, в результате которого безвозвратно будут утеряны и деньги самой фирмы, и те, которые ему заплатили его клиенты.
Еще хуже обстоит дело, если под видом строительной фирмы скрывается наглая рожа мошенника.
В любом случае, перед тем, как нести в кассу фирмы застройщика кровные сбережения, инвестор должен навести подробные справки о том, что это предприятие успело построить, и как все это происходило, и уже после этого принимать решение.
События, связанные с махинациями, когда одна и та же квартира продается двум и более покупателям, также настораживают. Заплатив деньги, люди не могут ни получить жилплощади, ни добиться возврата денег, а жить им бывает просто негде, потому что предыдущее жилье уже продано. Отношение к подобным фьючерсным сделкам у большинства обычных граждан крайне недоверчивое. От него страдают многие фирмы-застройщики, не успевшие еще добиться того уровня репутации, которое хоть в какой-то степени гарантировало бы им минимальное доверие. Особо печальна участь тех предприятий, которые работают на заемных средствах, и каждый день без прихода на их счета наличных денег оборачивается банковскими процентами.
И еще – даже самая стабильная, надежная и проверенная строительная компания-застройщик, увы, не застрахована от всяких обстоятельств непреодолимой силы, как то – изменения в законодательстве, рейдерство, финансовые кризисы, да мало ли причин, которые могут помешать нормальной работе…
Главными причинами недоверия к застройщикам в наше время являются:
– несвоевременная сдача объектов в эксплуатацию;
– ненадлежащее качество строительных работ.
Кому доверить строительство своего жилья?
Есть строительные фирмы, которые уже много лет возводят жилые объекты, и особо ничем перед своими инвесторами ни разу не провинились. Такая репутация стоит того, чтобы заплатить за каждый квадратный метр дороже.
О дереве судят по его плодам, а о фирме-застройщике – по тем зданиям, которые он возвел. Но кроме самих объектов, важны и обстоятельства, при которых производилась их сдача. Насколько удалось уложиться в срок? Были ли недовольные? Возникали ли скандалы при попытке сдать по акту жилье оплатившему его клиенту? Решился ли вопрос полюбовно, или через суд? Эти и многие другие вопросы интересуют тех, кто собирается купить «недострой». Однако в пользу высокой репутации застройщика все же говорят его завершенные и многочисленные объекты. Они свидетельствуют о его ответственном отношении к делу.
Важным фактором, говорящим в пользу хорошего реноме фирмы является и то, что она не продает квартир в домах, строительство которых находится на нулевом цикле. Такой подход говорит о наличии у предприятия собственных оборотных средств и о его хороших отношениях с банками-заемщиками, обычно крупными и уважаемыми. Так спокойнее всем, и будущим покупателям, и фирме-застройщику, которая сможет продать возводимый объект по более высокой стоимости, но в уже достроенном виде.
Самые надежные в Киеве
По степени надежности киевских фирм-застройщиков можно составить своеобразный «хит-парад», в котором они будут расположены согласно тем местам, которых добились за годы работы на рынке строительства жилья.
1. Киевгорстрой
Организация существует еще с советских времен, и работает ни много ни мало, а уже 57 лет. Только в Киеве фирма за свою историю построила столько жилья, что хватило бы на вполне приличный город, – 44 000 000 квадратных метров! В ближайшее время ее акции начнут размещаться публично, последствием чего станет обязательный международный аудит. В таких условиях никакие махинации невозможны, а прозрачность деятельности становится абсолютной. Киевгорстрой возводит жилые дома всех классов, от элитных до недорогих «народных», отсюда и широкий диапазон цен, от 8 до 16 тысяч гривень за квадратный метр. Предприятие продает квартиры и в готовых, и сданных в эксплуатацию домах, и в недостроенных объектах. Всего на настоящий момент предоставляется выбор из 46 домов в разных районах Киева.
2. Промышленно-строительная группа «Ковальская».
ПСГ «Ковальская» не может похвастаться столь долгой историей, как Киевгострой, но ее достижения волне впечатляющие. В Киеве Группа построила семнадцать домов и два жилых комплекса – «Зеленый остров» и «Диброва». Некоторые из квартир пока еще присутствуют в свободной продаже, они полностью готовы, и желающие их купить могут посмотреть и потрогать свое возможное приобретение.
Цены для столицы вполне приемлемые, например в ЖК «Диброве» оставшиеся объекты буквально распродаются по 7 920 грн/кв.м. Что касается недавно сданного в эксплуатацию «Зеленого острова», то здесь стоимость квадратного метра колеблется от двенадцати с половиной до пятнадцати тысяч гривен. На очереди «Зеленый остров-2», здесь цены примерно на две тысячи ниже, но его начали строить недавно, а сдача запланирована на конец 2014 года.
3. Строительная компания ТММ
Компания построила и продала в Киеве тринадцать домов и выдержала жестокий удар, нанесенный строительному бизнесу кризисом в 2008 году. ТММ испытала серьезные затруднения с реализацией квартир в только что сданном жилом комплексе «Триумф» из-за того, что украинский риэлтерский рынок в период завершения строительства практически «заморозился». Тогда же возникли спорные вопросы с заказчиком – Киевским Национальным университетом им. Шевченко. Однако ресурсов компании, как собственных, так и заемных из «Ощадбанка», хватило на то, чтобы с честью выйти из этих испытаний. Предмет конфликта, первая и вторая очереди комплекса «Сонячна брама», были успешно сданы, правда, несколько позже, чем это было запланировано, а в следующем году ожидается завершение третьей и четвертой очередей. Цены на квадратный метр находятся в интервале от 12 000 до 18 500 UAH.
В Киеве есть еще один объект, который возводит ТММ, название его «Alter Ego», и в переводе означает «другое я». Возможно, что латинское имя этого жилого комплекса намекает на юридический профиль заказчика, об этом ничего не известно. О нем не особенно подробно рассказывают широкой общественности, в качестве клиента выступает Генеральная прокуратура Украины. Класс комплекса – премиум.
4. «Интергал-Буд»
«Интеграл-Будом» реализован один киевский объект, первая очередь комплекса «Парковые озера», относящегося к эконом-категории, но в Западной Украине на его счету более сорока домов. Основана фирма во Львове, и сейчас она прочно закрепилась на столичном рынке новостроя. В настоящее время «Интергал-Буд» ведет монтаж еще четырех масштабных объектов, – жилкомплекс «Малахит» и еще один дом начали строить в прошлом году, еще два – несколько раньше. Вторая очередь ЖК «Парковые озера» в настоящий момент предлагается покупателю по цене двенадцать – пятнадцать тысяч гривен за квадратный метр. Жилкомплекс «Яскравый», первая очередь которого вскоре будет сдана в эксплуатацию, предлагает квартиры дешевле, от одиннадцати тысяч за метр, а в новом доме по улице Саперно-Слободской, № 93 еще дешевле – девять тысяч. При этом срок сдачи назначен на конец 2013 года. В целом о компании «Интергал-Буд» можно сказать, что ее проекты ориентированы на максимальную ценовую доступность, и в этом секторе киевской недвижимости она успешно продвигается, прочно закрепляя свои позиции.
5. Компания «UDP»
Главным достижением компании «Ю Ди Пи» стала успешная реализация проекта «Парковэ мисто», со всей инфраструктурой. География объектов фирмы не исчерпывается Киевом, она удачно поработала в Одессе, построив на черноморском побережье здание «Мористелла».
Первая очередь комплекса «Паркове місто» практически вся уже заселена, вторая в процессе строительства, а сдача третьей запланирована на 2015 год, в ней квартиры уже продаются по цене 14,5 – 19,5 тысяч гривен за метр, а завершение строительства комплекса планируется на 2015 год.
Среди недостроенных объектов этой фирмы – ЖК«Riverstone», стоимость квадратного метра в котором составляют сумму от 12 000 до 22 000 гривен, и «Бульвар фонтанов», комплекс класса премиум с ценами от 20 000 до 23 200 за метр.
Проекты, реализуемые UDP в основном находятся в элитном или бизнес-классе.
Таблица кратких характеристик фирм-операторов строительного бизнеса в городе Киеве
Место в рейтинге надежности
Название фирмы-застройщика
Краткая характеристика
Количество реализованных объектов
Цена квадратного метра
1
Киевгорстрой
Старейший оператор с огромным опытом и блестящей репутацией
Трудно поддается подсчету. В последние годы 46 жилых домов в Киеве.
8 200 – 16 300 грн. за кв.м
2
Промышленно-строительная группа "Ковальская"
Репутация устойчивая, застройщик выполняет взятые на себя обязательства.
15 крупных объектов
8 000 -15 000 грн. за кв.м
3
«ТММ»
Репутация подтверждается не отсутствием у фирмы проблем, а способностью их благополучно разрешать
Два крупных объекта
12 800-17 600 грн. за кв.м
4
«Интергал-Буд»
Застройщик отдает предпочтение возведению объектов, доступных по цене.
Четыре крупных объекта
9 000 – 16 000 грн. за кв.м
5
UDP (Ю Ди Пи)
В рсновном специализируется на элитном жилье.
Три крупных объекта в Киеве и Одессе
12 000 – 23 200 грн. за кв.м
Высокая репутация стоит денег, а ее обладатели также платят за нее высокую цену, идя порой на значительные траты для ее сохранения. Но без таких усилий невозможно удерживать лидерские позиции в таком непростом бизнесе, как жилое строительство.